Những khuôn mặt mệt mỏi, một số cư dân không nén nổi cảm xúc bật khóc ngay tại chỗ… khi tham dự buổi tọa đàm “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?” do Báo Thanh Niên tổ chức.
Chung cư Phú Hoàng Anh (H.Nhà Bè, TP.HCM) là nơi người dân có sổ hồng nhưng bị ban quản trị ngăn cản nhận nhà – ẢNH: ĐÌNH SƠN
Những bộ hồ sơ dày cộp theo năm tháng, những khuôn mặt mệt mỏi, một số người không nén nổi cảm xúc bật khóc ngay tại chỗ… Hội trường phải kê thêm nhiều hàng ghế phục vụ người dân từ nhiều chung cư trên địa bàn TP.HCM đến tham dự khi nghe tin có buổi tọa đàm “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?” do Báo Thanh Niên tổ chức hôm qua 11.3.
BQT lộng quyền, chiếm cả nhà dân
 |
Vừa đứng lên phát biểu, bà Nguyễn Thị Châm (76 tuổi), chủ sở hữu 3 căn hộ tại chung cư Phú Hoàng Anh (xã Phước Kiển, H.Nhà Bè, TP.HCM) không kìm nổi nước mắt khi nói về câu chuyện 4 năm ôm sổ hồng đi đòi nhà của chính mình. Bà Châm cho biết 3 căn hộ tại Phú Hoàng Anh do con trai bà mua đã được Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM cấp sổ hồng cho chủ đầu tư là Công ty cổ phần Phú Hoàng Anh từ ngày 14.1.2017.
Sau đó, chủ đầu tư đã sang tên sổ hồng cho con trai bà là Đỗ Hoàng Hưng. Tiếp đó, người con trai tặng lại cho bà để dưỡng già. Tuy nhiên, ban quản trị (BQT) lại không mở cửa cho bà vào nhận nhà.
Cầm trên tay giấy tờ sở hữu những căn hộ của mình, bà Châm bật khóc: “4 năm qua, tôi ôm sổ hồng, giấy tờ ủy quyền của con cho, một mình đi gõ cửa không biết bao nhiêu cơ quan, từ BQT tòa nhà, đến UBND xã, UBND H.Nhà Bè, Thanh tra Sở Xây dựng, Ban Giám đốc Sở Xây dựng… Mỗi tờ đơn tôi gửi đi, mất 2 – 3 tháng mới nhận được trả lời, mang về nộp tại UBND H.Nhà Bè để nhờ can thiệp… Thế nhưng, đến lúc này, BQT vẫn nhất định không mở cửa cho tôi vào nhà, đổ keo vào ổ khóa, khóa luôn hai đầu cầu thang bộ thoát hiểm, lột bỏ luôn nút ấn thang máy lên tầng 2 nhà tôi… chặn mọi đường không cho tôi lên nhà mình. Mặt khác, BQT còn mị dân, kêu gọi người dân phản đối việc nhận nhà của tôi, ngang nhiên nói nhà của tôi thật ra là nhà văn hóa cộng đồng, thuộc sở hữu của cư dân sống tại chung cư…”.
 Hội thảo do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 11.3 thu hút đông đảo người dân tham gia ẢNH: ĐỘC LẬP |
Vì quá xúc động, bà Châm phải xin phép ngồi nghỉ trước khi có thể phát biểu tiếp. Sau khi lấy bình tĩnh, bà Châm trình bày tiếp: “Tôi còn nhớ năm 2018, huyện mời tôi ra họp, báo là BQT sẽ “trả nhà” cho tôi. Lịch họp 8 giờ, tôi ra đó từ 7 giờ, nhưng anh Cường (Phạm Cường – Trưởng ban Quản lý chung cư Phú Hoàng Anh) nói không cho tôi vào họp. Tôi ngồi chờ ngoài sân đến 12 giờ trưa rồi sau đó nhận câu trả lời là không trả nhà… Thậm chí, cán bộ huyện còn khuyên tôi có thể “phá khóa” vào nhà, nhưng tôi không làm vậy. Tôi muốn mọi cái làm đúng pháp luật và ai làm sai, phải chịu trách nhiệm với hành vi của họ”.
Rất nhiều cư dân đang sinh sống tại chung cư The Central Garden (328 Võ Văn Kiệt, P.Cô Giang, Q.1) có mặt tại buổi tọa đàm hôm qua cũng không kìm được nước mắt sau thời gian dài sống khốn khổ ngay giữa trung tâm TP cũng vì BQT.
 |
Bà Đỗ Thị Ngọc Oanh, đại diện dân cư The Central Garden, bức xúc: Không chỉ xảy ra nhiều mâu thuẫn giữa dân cư và BQT hiện tại mà những hộ dân ở đây còn dính thêm rất nhiều vấn đề liên quan đến chủ đầu tư cũ, trở thành “nỗi đau” dai dẳng kéo dài suốt 10 năm qua. Cụ thể, BQT hoạt động chưa được bao lâu thì mất đoàn kết nghiêm trọng, nội bộ chia thành 2 nhóm: 1 nhóm bảo vệ quyền lợi cư dân và 1 nhóm bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư cũ – Công ty Chương Dương (được gọi là nhóm lợi ích). Nhóm lợi ích cấu kết với chủ đầu tư, được đơn vị này hậu thuẫn nên lộng quyền. Từ ngày thành lập 30.8.2018, BQT chưa tổ chức một hội nghị nhà chung cư thường niên nào theo đúng quy định, chưa bao giờ đối thoại với dân cư mặc dù liên tục được yêu cầu. Đáng nói, không họp dân cư nhưng trưởng BQT đã tự ý mang danh cá nhân ký các văn bản gửi cơ quan chức năng, ký các hợp đồng trái pháp luật như hợp đồng bảo trì thang máy… Dân cư nhiều lần gửi văn bản lên P.Cô Giang tố cáo nhưng không được giải quyết.
Đằng sau sự lộng hành là thiếu minh bạch về tài chính. Trưởng BQT tự ý nâng giá bảo trì thang máy lên 40%, đồng thời, cấu kết với chủ đầu tư cũ bắt người dân đóng tiền lắp thẻ từ thang máy. Mỗi căn hộ phải nộp hơn 1,254 triệu đồng (tổng cộng 380 căn hộ là hơn 476 triệu đồng) và buộc phải mua thẻ từ với giá thành cao hơn giá thị trường hơn 4 lần. Phía Công ty Chương Dương còn chèn ép dân cư, nói họ chỉ bán nhà, còn hành lang, lối đi và khu vực chung là của chủ đầu tư nên họ tùy nghi sử dụng. Khu đường chung trở thành bãi xe, không còn lối đi, chủ đầu tư thu lợi trong khi tất cả các khoản phí người dân phải đóng. Vô lý hơn nữa, khi cư dân liên tục yêu cầu tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để yêu cầu đổi BQT, BQT đã soạn dự thảo thay thế quy chế hoạt động, đưa ra quy định người tham dự hội nghị phải đóng tiền ký quỹ trước. Trong cuộc họp, cư dân chỉ được ngồi nghe, nếu phát biểu trái ý BQT sẽ bị phạt tiền và trừ vào tiền ký quỹ.
“Họ lộng quyền bịt miệng người dân đến mức như vậy thì có phải chúng tôi quá bị bắt nạt, quá đau khổ hay không? Khi mua nhà, chúng tôi là những khách hàng được yêu quý, khi đến ở thì trở thành đối tượng bị bắt nạt”, bà không giấu nổi xúc động.
BQT sai nhưng không thể bãi nhiệm
 |
Ông Nguyễn Tấn Bảo, cư dân chung cư Masteri Thảo Điền (Q.2, TP.HCM), cho biết: Suốt 1 năm qua, cư dân chung cư đã thống kê những sai phạm “rõ như ban ngày” của BQT Masteri Thảo Điền về tất cả Quy chế hoạt động, Quy chế thu chi tài chính được quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, phản ánh nhiều nơi nhưng không có cơ quan nào giải quyết
Đáng nói, lãnh đạo UBND P.Thảo Điền thừa nhận dù biết BQT có sai phạm, thiếu trách nhiệm và năng lực, nhưng không có cơ sở để bãi nhiệm theo nguyện vọng của cư dân. Cụ thể, dù BQT không tuân thủ, gây thiệt hại cho cư dân, nhưng muốn bãi nhiệm phải có đủ 50% chủ sở hữu căn hộ gửi đơn đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường, thì chính quyền địa phương mới có cơ sở thực hiện.
“Quy định này là bất khả thi, đưa cư dân chúng tôi vào ngõ cụt khi mà phần lớn chủ sở hữu tại đây là đầu tư và cho thuê, không trực tiếp sinh sống nên không có thông tin. Theo thống kê, có chưa đến 25% chủ sở hữu căn hộ tại Masteri Thảo Điền sinh sống tại đây, phần còn lại là khách thuê. Chúng tôi đã gõ cửa 3 cơ quan chính quyền gồm Thanh tra Sở Xây dựng, UBND phường, UBND quận nhưng tất cả đều cho rằng họ không có chức năng giải quyết. Như vậy có nghĩa không ai bảo vệ quyền lợi cư dân, không ai giải quyết vi phạm của BQT?”, ông Bảo đặt vấn đề.
Trước những bức xúc của các cư dân sống trong chung cư, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu khẳng định trước tiên người dân có quyền được nhận nhà đảm bảo chất lượng và chủ đầu tư phải thực hiện các cam kết theo quy định và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Thứ hai, cư dân có quyền sau 50 ngày được làm thủ tục cấp sổ hồng. Thứ ba, quyền được phục vụ và bầu ra BQT để quản lý, vận hành chung cư.
Theo ông Châu, nhà nước là người bảo vệ quyền lợi của dân cư thông qua thể chế pháp luật. Quy định đã phân rõ trách nhiệm của UBND phường, quận… Đơn cử, trong câu chuyện của chung cư Phú Hoàng Anh, H.Nhà Bè đã sát sao trong vấn đề này, nhưng còn hơi “mềm” khi BQT không chấp hành thì chưa làm đến nơi đến chốn. BQT nhà chung cư phải thực hiện đúng nghị quyết; không được tự ý sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nếu sai phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Chủ đầu tư có thể tham gia quản lý vận hành vì họ là chủ sở hữu khối đế, hầm giữ xe. Vì vậy, có quy định chủ đầu tư là phó trưởng BQT, nên chủ đầu tư cũng có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho cư dân.
Ông Hà Văn Tân, Trưởng phòng Quản lý đô thị H.Nhà Bè, nêu rõ: Hiện nay, hành lang pháp lý lớn nhất để quản lý chung cư là luật Nhà ở/2014. Cụ thể có Thông tư 20/2016/TT-BXD; gần đây, năm 2019 có Thông tư 06 sửa đổi, bổ sung một số quy định trong quản lý chung cư. Về giải quyết tranh chấp giữa chủ sở hữu và các chủ đầu tư, thuộc quyền xử lý của UBND cấp tỉnh, thành phố. Trường hợp không giải quyết được thì tòa án sẽ là cơ quan giải quyết. Ở cấp chính quyền địa phương, UBND phường, quận sẽ hỗ trợ, hòa giải các mối quan hệ, nếu hòa giải bất thành sẽ báo cáo UBND tỉnh, hướng dẫn các chủ đầu tư, chủ sở hữu giải quyết tranh chấp tại tòa.
Tương tự, về tranh chấp giữa dân cư và BQT, chính quyền địa phương sẽ hỗ trợ chủ đầu tư tổ chức hội nghị chung cư lần đầu. Trong đó, ban hành quyết định công nhận BQT, xây dựng quy chế của BQT, đồng thời công bố công khai tất cả các dịch vụ cùng kinh phí đi kèm. Sau đó, địa phương sẽ giám sát, theo dõi và hỗ trợ. Trường hợp xảy ra tranh chấp sẽ mời các bên hướng dẫn hỗ trợ, nếu không đi đến kết quả thì vẫn là cơ quan tòa án đứng ra giải quyết.
Thu kinh phí quản lý vận hành đối với cư dân chung cư là sai
Thông tư 06/2019 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư đã sửa đổi một số vấn đề trước đây nhưng vẫn chưa hoàn thiện. Chẳng hạn có những quy định về việc tổ chức hội nghị nhà chung cư không phù hợp thực tế và Sở sẽ ghi nhận và báo cáo Bộ Xây dựng xem xét.
Trên thực tế, rất nhiều BQT chung cư thu kinh phí quản lý vận hành đối với cư dân chung cư là sai. Đơn vị quản lý vận hành chung cư là người thu, chi và báo cáo với BQT chứ BQT không được quyết, không được đụng vào, không được quy định mức giá, không được lập lờ trong việc này.
Riêng vấn đề của bà Nguyễn Thị Châm, chủ sở hữu 3 căn hộ tại chung cư Phú Hoàng Anh, sau khi Sở Xây dựng kiểm tra đã có văn bản trả lời rất rõ ràng và Sở Tài nguyên – Môi trường cũng trả lời quyền sở hữu các căn hộ trên là của bà. Người sở hữu có quyền lợi sử dụng căn nhà, nếu ai cản trở phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và chính quyền địa phương có đầy đủ công cụ trong tay phải bảo vệ quyền lợi của người dân.
Quy định cũng nêu rõ về trách nhiệm của địa phương. Trong đó có quyền kiểm tra công tác quản lý, vận hành nhà chung cư, xử lý theo thẩm quyền và đề nghị cấp có thẩm quyền xử lý tiếp theo. Cụ thể, UBND phường phải kiểm tra và có trách nhiệm báo cáo lên quận xử lý nếu vượt thẩm quyền của mình. Nếu không kiểm tra hay không báo cáo là chưa làm hết trách nhiệm của mình. Trên thực tế, năng lực của các cán bộ phường cũng còn hạn chế nên Sở sẽ quan tâm, tăng cường để thông tin, trao đổi và chia sẻ thêm về luật liên quan vấn đề này.
Ông Nguyễn Mạnh Hùng (Phó phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM)
Việc giữ tiền bảo trì có dấu hiệu của hình sự
Những tranh chấp giữa BQT và người dân xoay quanh 3 vấn đề chính, gồm 2% phí bảo trì, phí quản lý và chi tiêu, sở hữu chung riêng giữa BQT và cư dân. Đối với phí bảo trì 2%, chẳng hạn như trường hợp xảy ra tại chung cư Phú Hoàng Anh, BQT cũ không minh bạch trong chi tiêu, không bàn giao cho BQT mới, chiếm dụng phí chung cư như bãi giữ xe, chưa hạch toán rõ ràng các chi phí. Việc giữ tiền bảo trì có dấu hiệu của hình sự, BQT cũ giữ tiền không bàn giao cho BQT mới, sử dụng không đúng mục đích, ngay cả khi cơ quan chính quyền có yêu cầu. Nếu người dân đưa vấn đề ra phường, lên quận nhưng chưa đủ giải quyết thì cần tố cáo lên Công an TP.HCM. Các quy định luật pháp xuyên suốt các vấn đề đều đã có, thiếu là thiếu ở vai trò, lương tâm của người thực hiện.
Ngoài ra, khi xảy ra tranh chấp, lúc đầu thì nhiều cư dân ủng hộ nhưng sau đó thì ít tham gia, người đi đấu tranh rất cô đơn. Người dân cần tỏ ra trách nhiệm hơn, ngay từ bước đầu khi bầu ra người tham gia BQT cần có thêm tiêu chuẩn hiểu biết luật, cũng như chính sách đãi ngộ lương cho BQT như thế nào cho xứng đáng.
Luật sư Hoàng Thu (Công ty luật Hoàng Thu)
Nguồn: https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/ai-bao-ve-quyen-loi-cu-dan-o-chung-cu-1352904.html
